České veřejné stavebnictví vstupuje do nové etapy. Zákon č. 330/2025 Sb., o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí, byl vyhlášen v září 2025 a nabývá účinnosti 1. ledna 2027. Česká agentura pro standardizaci současně uvádí, že od tohoto data bude použití metody BIM povinné u nadlimitních veřejných zakázek na zhotovení stavby s předpokládanou hodnotou přibližně od 135 milionů Kč bez DPH. Pro veřejného zadavatele to neznamená jen pořídit software. Znamená to nastavit procesy, role, požadavky na data a kontrolu kvality informací.
Co se vlastně mění
Podstata změny není v tom, že se ke klasické dokumentaci přidá hezčí 3D model. Koncepce BIM od České agentury pro standardizaci popisuje BIM jako práci se strukturovanou databází informací o stavbě sdílenou v rámci společného datového prostředí (CDE). Digitální model stavby je jen jedna část širšího informačního modelu, který má sloužit od návrhu přes výstavbu až po provoz, rekonstrukce a případné odstranění stavby.
Pokud to veřejný zadavatel uchopí jen jako grafický model bez jasných pravidel pro data, dostane dražší dokumentaci, ale ne lepší řízení projektu. Nový zákon proto míří hlavně na správu informací. V praxi to znamená, že zadavatel musí umět definovat, jaké informace potřebuje, v jaké kvalitě, v jakém čase, v jakém formátu a k jakému účelu užití. Teprve z takových požadavků dává smysl EIR, předběžný BEP, finální BEP, volba CDE i kontrola IFC modelu.
Koho se povinnost týká
V první vlně půjde zejména o veřejné zadavatele u nadlimitních stavebních zakázek. To ale neznamená, že menší projekty mohou čekat až do konce roku 2026. Zadavatel, který začne řešit EIR, CDE a kontrolu modelu až ve chvíli, kdy vypisuje velkou zakázku, bude pod tlakem dodavatelů, softwarových prodejců i špatně připravených šablon.
Reálně je potřeba využít rok 2026 jako přípravnou fázi: otestovat proces na menším projektu, vyjasnit interní role a sjednotit minimální informační požadavky.
Důležité je také pochopit, že BIM povinnost nespadá jen na „digitální oddělení". Dotýká se investičního odboru, majetkové správy, projektového řízení, právníků i budoucího provozu. U stávajících objektů navíc zůstává v platnosti starý problém: vlastník musí mít dokumentaci nebo pasport stavby, přičemž MMR výslovně připomíná, že aktuální dokumentace je potřeba při prodeji, rekonstrukci a bouracích pracích.
Veřejný zadavatel, který chce BIM pro nový projekt, často nejdřív potřebuje srovnat datový stav svého stávajícího majetku.
Co musí mít veřejný zadavatel připraveno
Nejprve je potřeba stanovit, proč BIM vůbec na dané zakázce požadujete. Máte minimalizovat chyby v koordinaci? Chcete přesnější předání do provozu? Potřebujete kontrolovat klasifikaci, vlastnosti prvků nebo strukturu místností? Teprve odpověď na tyto otázky dává základ pro EIR. Dokument EIR je podle oficiální šablony přílohou smluvního dokumentu BIM-protokol a součástí zadávací dokumentace; pověřená strana na něj následně odpovídá prostřednictvím BEP.
Druhým krokem je CDE. Materiály z Koncepce BIM definují CDE jako dohodnutý zdroj informací pro projekt nebo aktivum. BIM-protokol doplňuje, že veškerá elektronická výměna dat má probíhat prostřednictvím CDE. To je zásadní nejen pro pořádek v souborech, ale i pro verze, odpovědnosti, schvalování a archivaci informačních kontejnerů. CDE není „disk", kam se nahrají PDF. Je to procesní uzel projektu.
Třetím krokem je datový standard a kontrola. ČAS vysvětluje, že Datový standard staveb (DSS) definuje strukturu dat a datové šablony tak, aby informace stačilo zadat jednou a byly dostupné různým profesím v požadované formě. buildingSMART k tomu doplňuje dvě klíčové vrstvy: IFC jako otevřený standard pro výměnu dat a IDS jako způsob, jak strojově popsat, co má IFC model obsahovat a jak lze jeho soulad automaticky kontrolovat.
Pro veřejného zadavatele je to velmi praktické: přestává kontrolovat „dojem z modelu" a začíná kontrolovat konkrétní, předem definovaný obsah.
Minimum, které má mít zadavatel vyřešené ještě před soutěží
| Oblast | Minimum pro zadavatele | Typická chyba |
|---|---|---|
| Účel BIM | 3–5 jasných use-case pro projekt a provoz | „Chceme BIM, protože je povinný" |
| EIR | Strukturované požadavky na informace, formáty a milníky | Opsaná generická šablona bez návaznosti na projekt |
| CDE | Role, práva, workflow a archivace | Pouhý sdílený disk bez řízení verzí |
| Standard | IFC, DSS a minimální pravidla kontroly | Vendor-only model bez otevřeného exportu |
| Převzetí | Kritéria, jak poznat, že je dodávka v pořádku | Převzetí podle pocitu nebo screenshotů |
Tato tabulka je záměrně jednoduchá. Smyslem není vytvořit další teoretický dokument, ale dostat veřejného zadavatele do stavu, kdy ví, co chce a jak to zkontroluje. Nejslabší místo českých BIM zakázek zpravidla není v modelovacím softwaru, ale na straně nedostatečně formulovaných informačních požadavků a slabé přejímky výstupů.
Proč nestačí koupit software
Veřejní zadavatelé budou v roce 2026 slyšet mnoho nabídek typu „zavedeme vám BIM platformu". To je samo o sobě málo. openBIM je důležitý právě proto, že chrání zadavatele před tím, aby se jeho data uzamkla v jednom nástroji nebo u jednoho dodavatele. buildingSMART výslovně uvádí, že openBIM podporuje plynulé sdílení dat napříč platformami a že pro asset ownery přináší přístup k datům po celý životní cyklus aktiva.
Veřejný zadavatel by proto měl hodnotit nejen software, ale i to, zda navržené workflow skutečně podporuje otevřené standardy a budoucí předání do provozu.
Stejně důležitá je personální připravenost. Pokud interní tým zadavatele neví, co je informační požadavek, k čemu je CDE a jak číst výstupní report z kontroly modelu, žádná platforma to sama nezachrání.
Jak začít v roce 2026
Rozumný postup pro veřejného zadavatele má čtyři kroky.
- Krátký BIM readiness audit: jaké typy staveb zadáváte, jaká data reálně potřebujete a kdo je bude využívat v provozu.
- Vlastní, nikoli opsaný EIR pro jeden pilotní projekt.
- Sjednocení minimálních požadavků na IFC, CDE a přejímku dat.
- Teprve potom výběr nástrojů a partnerů pro realizaci.
V této fázi má velkou hodnotu kombinace fyzického datového základu a automatizované kontroly: pasport, 3D skenování a scan-to-BIM pro přípravu provozně použitelných podkladů; AI nástroj typu Validorix pro předběžnou kontrolu stavební dokumentace, rozpočtu a IFC/BIM modelů.
Pět otázek, na které musí umět odpovědět
Ještě před rokem 2027 by měl každý veřejný zadavatel umět odpovědět aspoň na pět otázek:
- Jaké informace opravdu potřebujeme?
- Kdo je bude vytvářet?
- Kdo je bude kontrolovat?
- Kde budou uloženy?
- Jak poznáme, že jsou dostatečně kvalitní pro převzetí a provoz?
Kdo na tyto otázky odpoví dřív než konkurence, nebude BIM povinnost vnímat jako byrokratickou zátěž, ale jako způsob, jak snížit chaos v zadání, kontrolách i správě majetku.
Naše služby
Tým Validorixu se dlouhodobě věnuje digitalizaci stavebních dat. V rámci našich služeb pomáháme s:
- AI kontrolou dokumentace, rozpočtů a IFC modelů — nahrajete projekt na validorix.com a do několika minut máte report.
- Digitalizací projektů a projekční podporou — převod paprové i PDF dokumentace do strukturovaných dat a BIM modelů, dotažení starší PD do dnešních standardů.
- Pasportizací, 3D skenováním a scan-to-BIM — měřitelný digitální základ pro správu majetku a rekonstrukce.
- Konzultacemi a školeními — workshopy pro projektanty, investory a veřejné zadavatele k BIM, EIR/BEP, IDS a kontrole PD.
Konkrétní rozsah a cenu řešíme individuálně. Pro poptávku použijte kontaktní formulář na www.validorix.com.
Související čtení: