V Česku se zákon č. 330/2025 Sb. o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí blíží k účinnosti. U nadlimitních veřejných zakázek na stavby přibližně od 135 milionů Kč bude od 1. ledna 2027 použití metody BIM povinné. Většina veřejných zadavatelů se proto v roce 2026 setká s pojmy EIR, BEP a CDE. Tento článek vysvětluje, co konkrétně mají v zadávací dokumentaci požadovat a jak to mají kontrolovat.
EIR: informační požadavky zadavatele
EIR (Exchange Information Requirements, česky požadavky na výměnu informací; starší britská metodika jim říkala Employer's Information Requirements) je dokument, ve kterém zadavatel definuje, jaké informace o stavbě potřebuje, kdy je potřebuje a v jaké formě je potřebuje. Bez EIR nemá smysl požadovat BIM. Bez EIR vznikne model, který někdo někde má, ale nikdo neví, jestli odpovídá tomu, co zadavatel chtěl.
Dobrý EIR obsahuje:
- Cíle a use-case BIM — co s modelem zadavatel reálně chce dělat (kontrola koordinace, výkazy výměr, FM, vizualizace, povolení).
- Úroveň informací (LOIN) v každém milníku, oddělená pro geometrii a pro alfanumerické atributy.
- Klasifikační systém — typicky CCI nebo Uniclass, případně kombinace s vlastní klasifikací.
- Datový standard — v Česku DSS od ČAS jako základ.
- Formáty — IFC v konkrétní verzi (2x3 / 4 / 4.3), nativní formáty pro koordinaci, výstupní formáty pro FM.
- Milníky — kdy se co odevzdává, kdo to validuje, jak vypadá akceptační kritérium.
- Práva a povinnosti k datům — kdo je vlastní, kdo k nim má přístup, jak dlouho.
Nejčastější chyba v českých EIR je opsaná šablona, kde se škrtnou nebo doplní názvy. Pokud zadavatel neumí říct, proč chce konkrétní LOIN nebo proč potřebuje IFC 4.3 a ne 2x3, výsledek bude pro projektanta zmatený a pro investora nepoužitelný.
BEP: plán realizace ze strany zhotovitele
BEP (BIM Execution Plan) je odpověď zhotovitele na EIR. V dvou krocích.
Pre-contract BEP je součástí nabídky. Zhotovitel v něm říká, jak EIR splní: jaký tým, jaké nástroje, jaký workflow. To je pro zadavatele kritérium hodnocení nabídek.
Post-contract BEP je detailní realizační dokument vzniklý po podpisu smlouvy. Obsahuje konkrétní role, harmonogram odevzdání, pravidla pro jména souborů, šablony, koordinační proces a procedury kontroly kvality.
Pro zadavatele je důležité, aby BEP nebyl marketingový dokument. Praktický BEP odpovídá na otázky:
- Kdo konkrétně koordinuje BIM na straně zhotovitele a má kontaktní e-mail?
- Jaký konkrétní software se použije a v jaké verzi?
- Jak se řeší rozpory mezi profesemi (statika vs. TZB vs. architektura)?
- Co se stane, když se EIR během projektu změní?
- Jak vypadá akceptace milníku — kontrolní seznam, ne podpis na faktuře.
CDE: společné datové prostředí
CDE (Common Data Environment) je infrastruktura, ve které žije celý BIM proces. Není to disk pro nahrání PDF. Je to prostředí, které řídí stavy souborů (work in progress, shared, published, archived), zajišťuje verze, drží auditní log, pouští validace a definuje práva přístupu.
Při výběru CDE pro veřejnou zakázku zvažte:
- Otevřenost — podporuje IFC, BCF, REST API pro export.
- Hosting — kde fyzicky leží data (EU vs. mimo EU, GDPR).
- Náklady po předání — kolik bude CDE stát ve fázi provozu, kdy už projektant ze zakázky odejde.
- Schopnost ověřit kvalitu modelu — buď nativní validace, nebo integrace s validátorem (např. Validorix).
- Šablony procesů — workflow schvalování, přejímky, revizí.
Druhá nejčastější chyba českých BIM zakázek je, že CDE se vybere podle marketingu jednoho dodavatele a po čase se zjistí, že vlastní data jsou uvnitř proprietárního systému, ze kterého je obtížné odejít.
Praktické zadání: co konkrétně chtít v dokumentaci
V zadávací dokumentaci by měla být v této či podobné podobě následující ustanovení:
| Ustanovení | Co má říkat |
|---|---|
| Použití BIM | „Zhotovitel bude používat metodu BIM dle EIR, který je přílohou č. X." |
| Otevřené standardy | „Modely budou odevzdávány v IFC 4 nebo IFC 4.3 dle DSS." |
| CDE | „Veškerá komunikace projektových dat probíhá v CDE poskytnutém zadavatelem." |
| Validace | „Před každým milníkem zhotovitel doloží report z validace modelu proti IDS přílohou č. Y." |
| Přejímka | „Akceptace milníku je podmíněna projitou validací a podepsaným kontrolním seznamem." |
| Vlastnictví dat | „Veškerá data zůstávají ve vlastnictví zadavatele včetně práva exportu v IFC, PDF a otevřených formátech." |
Jak to ohlídat při hodnocení nabídek
V hodnocení nabídek se vyplatí kontrolovat tři věci.
Konkrétnost pre-contract BEP. Nabídky, kde je BEP obecná šablona, nepostoupí. Hodnotitel hledá jména, role, software a procesní detaily.
Reference na openBIM. Pokud nabídka stojí na uzavřeném ekosystému jednoho dodavatele, je to red flag. Zadavatel by neměl být vendor-locked.
Přístup ke kontrole. Nabídka by měla popsat, jak zhotovitel sám validuje model před předáním zadavateli. Pokud to nedělá, ověření padne na zadavatele.
Na co dohlédnout v průběhu zakázky
EIR a BEP nejsou dokumenty, které se podepíší a založí. Jsou to živé nástroje. V průběhu zakázky musí někdo na straně zadavatele:
- kontrolovat, že se odevzdává to, co je v EIR;
- spouštět validaci modelu před každým milníkem;
- udržovat aktuálnost CDE, nedovolit, aby vznikla shadow složka mimo CDE;
- evidovat změny EIR a aktualizovat BEP.
Validorix v tomto kontextu funguje jako kontrolní vrstva nad dokumenty: porovná EIR, BEP a BIM protokol mezi sebou a zkontroluje předanou projektovou dokumentaci. Kontrolu samotného modelu proti IDS připravujeme.
Závěr
EIR, BEP a CDE nejsou nice-to-have, jsou základem fungujícího veřejného BIM. Pokud zadavatel investuje rok 2026 do toho, aby měl po těchto třech stranách vyřešené minimum, ušetří desítky milionů a hodně nervů na první nadlimitní zakázce, kterou v roce 2027 vypíše.
Naše služby
Tým Validorixu se dlouhodobě věnuje digitalizaci stavebních dat. V rámci našich služeb pomáháme s:
- AI kontrolou dokumentace, rozpočtů a IFC modelů — nahrajete projekt na validorix.com a do několika minut máte report.
- Digitalizací projektů a projekční podporou — převod paprové i PDF dokumentace do strukturovaných dat a BIM modelů, dotažení starší PD do dnešních standardů.
- Pasportizací, 3D skenováním a scan-to-BIM — měřitelný digitální základ pro správu majetku a rekonstrukce.
- Konzultacemi a školeními — workshopy pro projektanty, investory a veřejné zadavatele k BIM, EIR/BEP, IDS a kontrole PD.
Konkrétní rozsah a cenu řešíme individuálně. Pro poptávku použijte kontaktní formulář na www.validorix.com.
Související čtení: